РЕКОМЕНДУЕМ
Новости
26.07.2017 Победители премии «Рекорды рынка недвижимости 2017» участвуют в конкурсе «Лучший реализованный проект в области строительства»

В Москве завершается конкурс «Лучший реализованный проект в области строительства» - 2016, который проводится Департаментом градостроительной политики города Москвы уже на протяжение 17 лет. Проект призван выявить самые качественные объекты и компании в области строительства, распространить опыт эффективно работающих организаций и повысить качество продукции в строительной отрасли.

26.07.2017 Осталось три дня до окончания приема заявок в премии «Поселок года»

31 июля заканчивается прием заявок в премии «Поселок года». В этом году можно заявить объект в 19 номинаций.

24.07.2017 Продажи на загородном рынке идут только в самых лучших коттеджных поселках

На рынке загородной недвижимости Московской области продолжает расти пропасть между высоколиквидными проектами и «остальным предложением». По оценке специалистов премии «Поселок Года-2017», сегодня основной спрос сосредоточен менее чем в 10% коттеджных поселков. А более трети лотов, находящихся в экспозиции, вообще могут никогда не найти своих покупателей.

19.07.2017 День поселка «Золотые Сосны» – 2017

Прекрасное настроение, солнечная погода и фестивальные развлечения — вот слагаемые успеха очередного праздника в «Золотых соснах». День поселка «Золотые сосны», ставший доброй летней традицией, прошел 11 июня и собрал более 500 гостей.

19.07.2017 Формируется состав жюри Премии «Поселок года»

До конца июля формируется экспертный совет премии «Поселок года».

1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   11   12  
все новости
Rambler's Top100


Купить коттедж или таунхаус » Инструкция » Строительство коттеджного поселка по генплану

Строительство коттеджного поселка по генплану

Если спросить психолога о том, когда стоит начинать воспитывать ребенка, то опытный специалист всегда ответит, что заниматься этим нужно с момента зачатия. Аналогичным образом, профессионалы в области создания коттеджных поселков советуют девелоперским компаниям начинать работу над проектом с разработки генерального плана. Маркетологи напоминают застройщикам о том, что разработку стратегии продвижения на рынке стоит начинать с момента задумки строительного процесса. Однако, не смотря на всю очевидность данного положения, многие компании, работающие на рынке загородного жилья, начинают думать об общем плане, когда застройка территории ведется полным ходом.

 

Примером неудачной застройки организованного коттеджного поселка можно назвать следующий реальный случай. В одном престижнейшем коттеджном поселке под Москвой жильцы стали продавать свои дома. Причем чаще всего это происходило лишь через несколько месяцев после новоселья. На вопрос, что послужило побудительным мотивом к продаже, они отвечали, что им является не те пробки, которые возникают на въезде в столицу, а те, которые препятствуют выезду из поселка. Вся проблема заключается в том, что данный поселок сравнительно большой. Почти все владельцы местных участков работают в городе, куда они исправно каждое утро направляются. Благодаря узким выездам с участков, при этом все их машины ручейками стекаются в общую транспортную "реку", которая ведет к охраняемому шлагбауму на границе поселка.

 

Днем и вечером машины спокойно проходят через такие транспортные развязки внутри поселка. Но ранним утром, когда десятки автовладельцев одновременно отправляются на работу, то, конечно, выстраиваемая длинная вереница машин, медленно ползущих к выезду из поселка, действует на нервы. У нетерпеливых жителей есть два выхода: или отправляться в офис ну очень рано утром, или прийти к выводу, что утомительное утро в такой пробке проводить не стоит и нужно решать данную проблему кардинально.

 

Действуем по плану

 

Если еще несколько лет назад планирование и строительство коттеджных поселков было прибыльным делом и рассматривалось, как довольно простое ремесло, то сегодня работа на загородном рынке недвижимости можно смело назвать тонким и сложным искусством. В самом простом виде для получения прибыли от предпринимательской деятельности с недвижимостью за городом нужно было сначала купить землю, затем подвести необходимые коммуникации, нарезать землю на участки и построить пару типовых проектов. Последними этапами этой деятельности обычно шла продажа домов и подсчет полученной прибыли. Но так было раньше и похоже этого времени уже не вернуть. На смену ему пришло комплексное понимание создания коттеджного поселка и процесса его застройки, которое уже трудно представить в виде короткого перечня пунктов.

 

Повсеместно за городом в настоящее время используется комплексный подход к проектам. Сегодня в бизнес-обоснованиях выгодности затеи данный пункт является одним из основных мест. Наработанная практика показывает, что конечных потребителей, как правило, сейчас не устраивают варианты приобретения коттеджей в поселках, где общая планировка улиц и участков, система инженерных коммуникаций и планы домов существуют явно независимо друг от друга. Видя это, инвесторы тоже совсем не спешат вкладывать свои средства в проекты, строительство которых планируется осуществлять без продуманного генерального плана застройки.

 

Сегодня актуально строительство, которое ведется по принципу организации поселка, в котором, например, план кухни или гостиной соотносится с планом улицы, так как при формировании цены на дом будет учитываться также вид из окон. При выполнении подобных комплексных работ наилучшие результаты будут достигаться, если они выполняются одной компанией. В штате такой компании должны быть самые разные специалисты. Получению максимальной прибыльности от проектов будет способствовать наличие профессионалов отдела генерального планирования и дизайнеров по интерьерам, а также менеджеров, экономистов, конструкторов и инженеров по всем разделам проектирования. Хотя координация разных видов работ, конечно, вызовет определенную сложность в управлении, но это обычно оправдывается новым уровнем качества конечного продукта и готовностью инвесторов вкладывать свои средства в коттеджные поселки такого уровня. Таким образом, буквально, на наших глазах происходит эволюция проектирования коттеджных поселков. Движение от ремесла к искусству девелоперских компаний аналитики описывают как внедрение в этот процесс принципов "умного" градостроения.

 

При сравнении западных коттеджных поселков со многими российскими аналогами последние отличаются не в лучшую сторону наличием социальной инфраструктуры. Как правило, хороший европейский или американский поселок представляет из себя самодостаточный и гармоничный городок. Владельцы домов в таких населенных пунктах могут, не выезжая за его пределы, учиться, совершать покупки, заниматься спортом. В наше время подмосковный коттеджный поселок часто является, по оценкам аналитиков, чем-то вроде плохо продуманного спального района. В лучшем случае застройщики могут предложить своим потребителям в качестве досуга прогулки по ближайшей не тронутой цивилизацией лесной зоне. В настоящее время в нашем регионе происходит отказ от создания коттеджных поселков малых размеров, которые в среднем составляют около 50 домовладений. Сегодня появляются в основном более крупные поселки, которые в среднем имеют по 500 домов. Окупаемость более крупных проектов позволяет замахнуться и на более сложно организованные коттеджные поселки.

 

Генеральный план

 

В общем виде генеральный план строительства загородного организованного коттеджного поселка является ключевым документом, в котором отражены принципы и задачи строительства и развития указанной загородной территории. В нем должны указываться этапы прогнозирования в расчете на длительный период того, как данная местность будет делиться на зоны, как будет развиваться инфраструктура и так далее. Работы над данном планом хватает. С помощью него должны быть решены вопросы комплексной оценки природных, социально-экономических, планировочных, инфраструктурных и других характеристик территории. В генплане дается прогноз изменений градостроительной и экологической ситуации и социально-экономического развития с течением времени, проводится зонирование участков по функциональному назначению, видам использования, затрагиваются проблемы охраны окружающей среды. Планирование коттеджного поселка в идеале подразумевает нахождение тонкого баланса между окружающей природой и тем, что могут создать для своего удобства люди.

 

В то время, когда отечественное загородное домостроение только становилось на ноги, в первую очередь застройщиков интересовала близость от коттеджного поселка автодорог и существующих инженерных сетей. При такой постановке вопроса качество ландшафта оставлялось на второе, если не дальше, место. Решения подобного характера диктовались желанием строителей сэкономить и не загружать себя лишними проблемами. Однако практика все расставила на свои места. В настоящее время конечный покупатель с радостью готов переплатить за дом, вокруг которого находится красивый пейзаж и качественная экологическая среда. Сегодня в России, как и во всем мире, природные характеристики земельного участка являются очень важным фактором привлечения потенциальных клиентов, а также положительно влияют на формирование цен на недвижимость. Поэтому девелоперы и проектировщики в настоящее время делают все максимально возможное для подчеркивания ландшафтных достоинств местности.

 

Наши архитекторы сегодня стараются перенимать от западных мастеров подобный подход, который можно назвать органическим, к строительству за городом. Он предполагает максимально внимательный анализ природной среды и определение условий застройки, исходя из имеющегося аналитического материала. В соответствии с этим подходом точкой, от которой стоит отталкиваться в проектировании коттеджного поселка, стоит считать специфику ландшафта, ужу имеющегося в наличии. Если на участке есть такая природная достопримечательность, как например, озеро, роща или изменение рельефа, то это можно сделать смысловым центром, вокруг которого будет создана концепция и имидж поселка. Вполне возможно, что "подарки" от природы потребуют от девелоперской компании значительной корректировки первоначальных планов застройки. В том случае, если к делу подошли творчески, то успех работы будет более вероятен. В некоторых ситуациях предприимчивые девелоперы получают достаточно высокую прибыль от проектов при применении своей фантазии. Часто они сами формируют ландшафты строящихся поселков. Приведем следующий положительный пример. Так, невзрачный пруд или канаву можно превратить в сеть декоративных каналов. В результате такого преобразования можно получить поселок в стиле прекрасной Венеции.

 

После осознания того, что благосклонно дала природа на рассматриваемый участок, должен идти процесс творческого поиска. По результатам такого маркетингового анализа создается концепция застройки коттеджного поселка. То есть дается теоретическое обоснование того, чтобы хотелось видеть аналитикам на данной земле. Это по своей сути получается генеральный план, находящийся в начальной стадии. В целом это очень ценный исходный материал, с которого начинается детальное проектирование всех разделов. Временной период, который необходим, как правило, для общего проектирования коттеджного поселка занимает от 6 до 12 месяцев, в то время как на срок формирования концепции приходится около месяца. Концепция создания поселка очень важна. Она дает первое представление об оптимальном делении территории и размещении объектов на участках, позволяет определить баланс территорий и просчитать необходимые ресурсы, начать формирование технической документации и консультации с районным архитектурным комитетом. Понятие концепции генерального плана включает в себя основные планировочные, архитектурные и стилистические идеи будущего поселка. На основании данных моментов можно принимать более конкретные проектные решения. Таким образом, уже на начальных этапах можно спланировать все основные параметры коттеджей, их инженерные характеристики и метраж.

 

Стоит заметить, что даже в самом начальном приблизительном варианте общее планирование это не просто раздел земли на участки, а создание образа и атмосферы будущего поселка. При создании примерного плана с самого начала стоит учесть как будет организована транспортная доступность населенного пункта, как будет осуществляться регулирование движения транспорта на территории поселка, как будут размещены инженерные сооружение. Не стоит также забывать о продумывании организации мест общего доступа и прогулочных зон. Таким образом, при разработки начальной стадии генерального плана не просто определяется уровень качества жизни в поселке, а закладывается основа его индивидуального имиджа. Проектировщик при осуществлении подобной работы уже должен четко представлять целевую аудиторию своего конечного продукта. Для получения этой информации маркетологам нужно провести анализ спроса и определить круг потенциальных покупателей коттеджного жилья с учетом творческого содержания и имиджа проекта. При хорошем проектировании в концепцию генерального плана поселка будет заложен не только потенциал намеченного первичного строительства, но и определение дальнейших перспектив застройки. Проектируемый поселок должен иметь свое "будущее". Он должен как экстенсивно расширяться в пространстве, так и интенсивно развиваться на имеющейся территории. Данную информацию стоит иметь в виду при определении размеров участков, плотности строительства, расположении домов и улиц.

 

Дальнейшие действия

 

Раньше девелоперские компании стремились получить от рынка загородной недвижимости краткосрочную коммерческую выгоду и выбирали проекты, которые предполагали сравнительно недорогую покупку земли и оперативную продажу возведенных по типовым проектам домов. Речь об архитектурной и стилистической гармонии и индивидуальности, развитии инфраструктуры поселка и будущих перспектив, в принципе, не велась. Сейчас ситуация на рынке совсем иная. Инвесторы, накопив денежные средства, изменили своей образ мышления. В последнее время все более востребованными оказываются крупные долгосрочные проекты. Девелоперы готовы пойти на затраты, но в конечном итоге получить качественный системный продукт, который бы обладал хорошими ликвидными качествами и хорошей перспективой дальнейших расширений.

 

Сегодня на рынке востребованы предпринимателями проекты, которые потребуют больших вложений, но зато взамен дадут инвестору яркий образ проекта и четкие поэтапные описания работ. С таким проектом будет потом гораздо легче работать, так как все аспекты от ландшафтной архитектуры до социальной инфраструктуры тщательно продуманы и обоснованы. Также в качественном генеральном плане проработан вопрос бюджета и ожидаемой прибыли. Надо отметить, что не любая проектная организация справится с подобной задачей. От нее потребуется не только способность применять очень широкий спектр профессиональных возможностей, навыков и знаний, но и специфические способности синтезировать вместе эти возможности и знания. Проявлением их высокого профессионализма станет создание высококачественного генерального плана застройки коттеджного поселка.

 

Можно также сказать, что генплан является понятным средством основного общения проектировщика и инвестора, так как там четко содержится информация о том что, как и за сколько планируется построить объект загородной недвижимости. На стадии отбора проектов инвестор проявляет понятную осторожность. Ведь финансирование строительства такого масштабного дела как коттеджный поселок в случае допущения технических или экономических просчетов в самом начале процесса способно сильно подорвать его финансовое положение. В результате этого инвестор, ищущий надежный вариант, еще до начала работ должен иметь исчерпывающее представление о технологичности возведения проекта и его экономической эффективности. Концептуальность плана в таком случае должны стать сильным доводом в пользу того или иного проекта. Как любой тщательно и грамотно проработанный экономический документ такой генплан должен показать оптимизирование затрат путем создания плана возможного снижения издержек на протяжении всей реализации проекта. Качественно выполненный генеральный план должен показать реальную экономию времени строительства и, соответственно, денег инвестора. Он также позволит более детально просчитать бюджет проекта, определить фазы работ, оптимально организовать управление. Но при помощи генплана девелоперской организации придется общаться не только с инвестором, но также и с местными органами власти. Они будут необходимы для согласования многочисленной проектной и строительной документации, которая требуется для возведения коттеджного поселка.

 

Генплан будущего поселка с точки зрения местного чиновника должен выглядеть как строго определенный набор требуемых чертежей с учетом различных СНиПов, норм, правил и ГОСТов. Здесь не пройдут самостоятельно придуманные условности. Стандарты говорят, что чертежи должны быть выполнены на высоком профессиональном уровне с соблюдением правил. В стандартный комплект чертежей при генеральном плане должны входить: общие данные по чертежам, разбивочный план, план организации рельефа, план земляных масс, сводный план инженерных сетей, план благоустройства территории, а также выносные элементы (фрагменты, узлы). Затем проект застройки территории должен быть согласован с органами архитектуры и градостроительства, охраны окружающей среды, с учреждениями Государственной санитарно-эпидемиологической службы, органами Государственной противопожарной службы и экологического надзора. В глазах будущего жителя коттеджного поселка генплан, выполненный в грамотно адаптированном варианте для покупателя будет играть роль не просто сопроводительного документа к проекту, но и его наглядной рекламой, которая привлекает не удачно подобранным слоганом, а своими качеством и понятностью.

 

Источник: http://www.VsePoselki.ru
Другие статьи о загородной недвижимости
Больше снимем вместе

Второй год подряд рынок загородной аренды живет под девизом «Экономия, экономия и еще раз экономия», причем это справедливо для всех сегментов - от элитного до низкобюджетного. Состоятельные арендаторы теперь предпочитают снимать жилье на короткий срок, а семьи победнее - оплачивать загородные дома в складчину.

Как понять и полюбить русскую дачу?
  Девелоперы строят загородные дома, которые позволяют жить в них круглогодично. Однако покупатели не спешат покидать мегаполис. В загородные коттеджи, таунхаусы и даже квартиры в малоэтажных жилых комплексах большинство приезжает лишь в теплое время...
Загородные поселки стремятся к простоте

Еще лет 10-15 назад идеальный загородный дом был невероятных размеров и с богатой отделкой. С тех пор покупатели стали более практичными - на первое место вышла функциональность. Застройщики больше не пытаются поразить своих клиентов входными группами из мрамора с позолотой, стремясь к балансу между формой и содержанием.

Элита столкнулась с дефицитом

Дно кризиса на рынке элитной загородной недвижимости, похоже, преодолено. Во всяком случае, девелоперы чувствуют себя гораздо увереннее, чем в прошлом году, и не идут на большие уступки, как раньше. Компании пока не берутся за новые проекты, и потребители начинают ощущать дефицит качественного предложения в элитном сегменте.

Бесподрядное хозяйство

По признанию застройщиков, единственным действенным инструментом для удержания спроса на участки без подряда остается снижение цен

«Золотые сосны» — поселок высшей пробы

Концептуальный поселок клубного типа, построенный в окружении хвойного леса,  - так лаконично можно охарактеризовать поселок «Золотые сосны», расположенный в часе езды от МКАД по Ярославскому направлению.

Легенды и мифы Преображенки

Старинные московские районы, улочки, переулки у большинства ассоциируются с Арбатом, Замоскворечьем, Патриаршими прудами. Но атмосфера Москвы не ограничивается Бульварным или Садовым кольцом. ДН рассказывает о менее знаменитых московских районах, которые сохранили свое очарование до наших дней.

Сезонная охота на русскую дачу

Русская дача - явление уникальное. Это слово не переводится на другие языки, потому что в них отсутствует соответствующее понятие. Историки утверждают, что первые дачи в России появились в начале XVIII века, когда Петр I начал раздавать приближенным земельные участки под Петербургом, в основном по дороге к собственной летней резиденции - Петергофу.

 

Лучшие коттеджные поселки Подмосковья. Загородная недвижимость