Коттеджные посёлки, загруженные внутренней инфраструктурой, стремительно уходят с рынка загородной недвижимости. Девелоперы не готовы финансировать строительство дополнительных инфраструктурных элементов, опасаясь, что подобные долгосрочные вложения могут не окупиться, и небезосновательно считая, что для нынешних покупателей решающим фактором является цена, а вовсе не наличие в составе проекта конюшни или бассейна олимпийского размера. Из чего же сегодня складывается цена дома в коттеджном посёлке? И можно ли уменьшить её, эту цену, без ущерба качеству?

На первый взгляд подход девелоперов к вопросу экономии кажется слишком категоричным. «Представьте себе Mercedes, у которого на ваших глазах отнимают по опции: вынимают подушки безопасности, подогрев сидений, отдирают с них кожу, - предлагает директор департамента продаж компании «ГУТА-Девелопмент» Максим Сухарьков. - И при этом вас убеждают, что эта экономия в ваших же интересах, и качество не пострадает».

» Что в качестве тебе моём?

Разговор о снижении качества за счёт экономии продолжает генеральный директор компании TWEED Ирина Могилатова: «Неважно, из чего строятся дома - из пеноблоков, кирпича, монолита и т. д. Строительство „коробки" будет укладываться в промежуток от $500-800 до 1 000-1 200 за м². А вот отделка фасада и оснащение оказывают на конечную стоимость наибольшее влияние: натуральные материалы, декоративные элементы, качество окон, отопительной системы и т. д. могут во много раз увеличить цену дома. Так что сэкономить можно в первую очередь на фасаде или крыше (использовав катепал вместо черепицы)».

Однако так ли уж важно сегодня качество строительства для потребителя? Либо же всё дело исключительно в абсолютной стоимости объекта? Впрочем, у недвижимости нет такой болезни, которую нельзя было бы вылечить ценой. Если говорить о сложившейся сейчас стоимости загородных домов, то, по данным управляющего партнёра компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, минимально она составляет около $480 за м² для домов без отделки - такой себестоимости возможно добиться в первую очередь при возведении домов по сборным технологиям. Все остальные варианты будут стоить дороже, к примеру, доходить уже до $2 000 за м² в случае с домами из импортного клинкерного кирпича по индивидуальным проектам. Не стоит забывать и о внутренней отделке, цены на которую варьируются от $500 до 15 000 за м².

Вообще о вариантах организации коттеджных посёлков с использованием максимально дешёвых строительных технологий сегодня задумались многие игроки рынка. К наиболее экономным вариантам можно причислить каркасные дома или дома из фибропенобетона и гнутого термопрофиля. По словам коммерческого директора ГК «Светлый город» Константина Смирнова, себестоимость строительства подобного дома, без учёта стоимости подвода коммуникаций и покупки земельного участка, составляет около 8 000-10 000 руб./м². «Говоря о строительных технологиях, экономия без ущерба качеству возможна при использовании современных технологических решений, к примеру, pre-fabricated технологий, - считает коммерческий директор компании MOZAIK Development Татьяна Капланова. - Здесь экономичность обеспечивается не за счёт снижения качества материалов, а благодаря тому, что дома буквально собираются на конвейере на заводских линиях, что повышает производительность в разы, сохраняя высокое качество. Но, по нашему мнению, на сегодняшний день цена ниже 25 000 руб. за м² в посёлках экономкласса и ниже 45 000 руб. за м² в посёлках бизнес-класса уже говорит об угрозе качеству».

» Эти некоммуникабельные коммуникации

А вот за счёт чего сегодня, пожалуй, никак не удастся добиться удешевления стоимости объекта - так это за счёт экономии на подведении централизованных коммуникаций, инженерных сетей и подъездных дорог. Этот, по сути, самый сложный и дорогостоящий вопрос при осуществлении проекта строительства коттеджного посёлка ни один девелопер не может решить самостоятельно. Ведь все снабжающие организации остаются государственными и монопольными. Как отмечает коммерческий директор компании «Загородный Проект» Алексей Гусев, «большинство существующих коммунальных сооружений и сетей - устаревшие, с недостаточными объёмами, совершенно не отвечающими потребностям девелоперов и конечных потребителей. Всё это значительно удлиняет и делает дороже процесс строительства и сдачу объектов в эксплуатацию. Особенно посёлков с объектами инфраструктуры».

В итоге внутрипоселковые сети (это газ, вода, канализация, электричество) обычно рассчитываются из базовых $1 000-1 500 за сотку, причём в эту цифру входит строительство внутренних дорог и их освещение. Что же касается внешних сетей, то здесь расценки варьируются. Как отмечает Ирина Могилатова, стоимость коммуникаций может зависеть, например, от близости газораспределительной станции, возможности подключить электричество. В итоге получается, что земля может иметь различную стоимость, но прокладка коммуникаций везде и всегда привязана к установленным монополистами тарифам, обязательным для всех. «Разумная стоимость коммуникаций может составлять от 10 до 25 % себестоимости строительства, - говорит Татьяна Капланова. - Дальше всё зависит от концепции посёлка: развитости инфраструктуры, выраженной в числе и качестве общественных зон, уровне благоустройства и т. п. Если доля земли в проекте экономкласса составит около 15 %, то 50-60 % затрат придётся непосредственно на строительство домов, опять же, в зависимости от выбранной технологии и архитектурной концепции. Примерно 10-15 % займут расходы на генподрядчика, разрешительную документацию и уплату налогов, около 8-10 % составят затраты на управление проектом и обеспечение продаж».

» «Крайняя» -
социальная инфраструктура

По сути, в арсенале девелоперов в борьбе за экономию остаётся последний аргумент - отказ от излишней социальной инфраструктуры. «В кризис девелоперы начали строить посёлки в сегменте экономкласса, - отмечает Владимир Яхонтов. - Это позволяет экономить на социальной инфраструктуре, на ландшафтном дизайне. Если раньше и для девелоперов, и для потребителей было важно наличие лавочек, газонов и т. д., то сейчас это уходит на второй план. Однако вряд ли можно сказать, что все эти способы экономии осуществляются без ущерба для потребителя. Всё равно покупатель получает какой-то недостаток - отсутствие либо социальной инфраструктуры, либо облагороженных прогулочных зон».

Когда всё это сбалансировано с окружением, то есть, когда можно легко доехать-дойти до нужного торгового центра, места развлечений, места учёбы детей, то экономия на социальной инфраструктуре может быть вполне оправданна. И, как показывает сегодняшняя практика продаж, большинство искусственно навязанных опций, как то площадки для отдыха, бассейны, конюшни и т. д., без всякого ущерба могут быть убраны. Впрочем, подобное утверждение не относится к тем случаям, когда инфраструктура самодостаточна и способна приносить дополнительный доход.

«Девелоперы могут сэкономить, уменьшив общественные площади посёлка: дорожки, детские площадки - обычно они составляют 20-25 % площади землеотвода, использовать для строительства самые дешёвые материалы, - делится своим мнением Ирина Могилатова. - Но тут главное не перегнуть палку, так как качество должно соответствовать статусу земли. Можно, конечно, построить на Новой Риге в 20 км от Москвы посёлок из щитовых домиков, вопрос - зачем?».

Подобный подход означает, что застройщики коттеджных посёлков приходят сегодня к разумному минимализму, ограничиваясь только самыми необходимыми элементами: инженерная инфраструктура, ограждение, дороги, помещение охраны, общественная парковка и, в лучшем случае, детская или спортивная площадка. Новых посёлков экономкласса с такими изысками, как собственный причал или фитнес-центр сегодня на рынке попросту нет.

Как считает Дмитрий Герасимов, директор по продажам посёлка «Окская слобода», на фоне докризисного растущего рынка, дефицита предложения и активности спроса вложения в собственную инфраструктуру по отдельным проектам повышали продажную стоимость на 100-150 %. Сегодня этот показатель едва ли превышает 15-20 % в наиболее ликвидных проектах, по отдельным проектам равен нулю. Однако не стоит забывать, что всё также зависит от типа посёлка и его удалённости от Москвы. Для проектов бизнес- и элит-класса, расположенных в 30-километровой зоне, наличие собственного объёма развитой инфраструктуры не всегда важно. Меньшее значение собственная инфраструктура имеет и для дальних дач экономкласса. Такие проекты рассматриваются в основном для сезонного проживания и отдыха. «Если инфраструктура района достаточно развита, можно отказаться от ряда дорогостоящих объектов инфраструктуры посёлка: от больших общественных зон, от собственных развлекательных центров, больших паркингов, за которые жителям придётся заплатить не только при покупке, но и при дальнейшей эксплуатации, - соглашается Татьяна Капланова. - Однако всё зависит от выбранной концепции посёлка. К примеру, в объектах бизнес-класса и luxury-уровня требования покупателей к инфраструктуре достаточно высоки, поэтому здесь урезание бюджета на инфраструктуру может сказаться негативно. В таких посёлках люди приобретают не просто дома, а образ жизни, который подразумевает, что жизнь не ограничивается забором вокруг дома».

С посёлками же экономкласса всё на самом деле гораздо проще. Здесь должен присутствовать некий минимальный, «жизненно необходимый» набор: охрана территории, телефон, ТВ, Интернет, не более 2-3 общественных зон (спортивные и детские площадки), мини-маркет, аптека. И проект можно начинать удачно продавать, если, конечно, суметь выбрать правильную ценовую политику.

 № 3 (50)   |   апрель 2010   |   ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ